Исходно-разрешительная документация (ИРД)
Комплект документов на предстроительной стадии
Пакет документов, собираемый техническим заказчиком, необходимый для получения разрешения на строительство здания или сооружения, называют исходно-разрешительной документацией.
Предпроектная проработка и оформление исходно-разрешительной документации (ИРД) это начальная стадия строительного проекта, проработка исходных данных определяет качественные параметры, объемы и финансовые потребности для возведения объекта недвижимости. Этот этап строительства неизбежен, зачастую – длителен.
Комплект ИРД включает в себя план земельного участка, размещение будущего здания на местности, обозначение границы земельного участка, а также технические и экономические показатели здания. Также в него входят рекомендации и требования, полученные от согласующих госучреждений. Когда собран весь комплект документов, технический заказчик начинает стадию проектирования, проектировщик получает комплект исходных данных и подробное техническое задание. Исходно-разрешительная документация в комплекте достаточна для получения разрешения на строительство и последующего начала строительных работ.
О составе ИРД и законном порядке подготовки к строительству и возведению зданий есть главы 5 и 6 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ.
Получение комплекта документов исходно-разрешительной документации для проектирования нового строительства или выполнения капремонта осуществляет застройщик, распоряжающийся земельным участком. Технический заказчик в соответствии с поручением застройщика, по договору, выступает от его имени и собирает всю ИРД.
После прохождения градостроительного совета, получения постановлений местной администрации о проектировании, прохождения общественных слушаний по объекту, техзаказчик заказывает создание проектной документации, которую необходимо согласовать в Госэкспертизе.
Если застройщик - инвестор и в его интересах оптимизировать сроки предстроительной стадии, снизить расходы по предстоящему строительству, технический заказчик заинтересован в том же, и обладает опытом предыдущих работ, который позволит сократить предпроектную стадию, собрать пакет документов в планируемый срок.
Состав пакета исходно-разрешительной документации:
- Постановления, распоряжения администрации
- Технические условия ТУ на присоединение к инженерным сетям: обеспечение теплом, электросети, водопровод и канализация, ливневая канализация, дороги
- Градостроительный план земельного участка, ГПЗУ
- Заключение госэкспертизы проекта
- Разрешение на строительство
- Заключение о соответствии построенного объекта спроектированному (ЗОС)
- Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию
*Пункт 5 - это цель сбора ИРД, пункты 6 и 7 обычно не относят к ИРД, так как их выполнение техзаказчик осуществляет после завершения строительства.
*В составе не перечислен сама проектная документация на здание или сооружение, которая проходит экспертизу.
В составе ИРД – поручение главы местной администрации по разработке проекта если застройщик – местная администрация. Если застройщик – компания, частное лицо – письмо-заявление от него в местную администрацию. Юридическое основание – договор аренды земли или свидетельство собственности на земельный участок.
Градостроительное обоснование включает топографическую съемку местности в масштабе 1:2000, на которой есть границы построенных и планируемых объектов капстроительства, границы других сооружений, дорог, инженерных сетей, зданий и территорий историко-культурного наследия, охраняемые объекты природопользования, общественные территории, земля с особыми условиями использования, предполагающим разного рода ограничения в виде красных линий. На плане местности отражаются границы участка застройки и будущего здания или комплекса зданий.
Обоснование предполагает учёт интересов соседей, данных генплана развития территории. Обоснование в процессе работы должно привести к прохождению заседания градостроительного совета и получению градостроительного заключения.
- Материалы предпроектных проработок;
- градостроительное заключение в составе ГПЗУ;
- заключения по обследованию объекта недвижимости (земельного участка - если строений нет) либо здания, сооружения в случае его реконструкции либо технического переоснащения);
- заключения согласующих организаций;
- ситуационный план земельного участка по компенсационному озеленению в случае уничтожения зеленых насаждений на будущей стройплощадке;
- Предварительные технические условия (ТУ) на подключение к инженерным сетям с указанием на топографическом плане мест подключения к инженерным сетям; заключение по инженерному обеспечению объекта строительств;
- заключение Росприроднадзора;
Какие документы необходимы для разработки проекта планировки территории, прохождения общественных слушаний и градостроительного совета?
- Данные о собственности
- Свидетельство или договор аренды, кадастровый план участка
- Утвержденная градостроительная документация
- План населенного пункта
- Градостроительное заключение (если размещаемый объект соответствует ранее определенному назначению территории)
- Градостроительное обоснование (при изменении категории земель или вида их разрешенного использования)
- Постановления, решения и задания местной администрации
- Постановление администрации о разрешении разработки проекта планировки территории
- Разрешение на снос зданий, если таковые есть в границах строительной площадки
- Разрешение на вырубку зеленых насаждений, если такие имеются
- Материалы инженерных изысканий
- Инженерно-геодезические изыскания
- Инженерно-геологические изыскания
- Инженерно-экологические изыскания
- Инженерно-гидрологические изыскания
- Акты и заключения надзорных служб
Документы, выдаваемые ЦГСН, пожарными МЧС, ГИБДД, Росприроднадзором и другими службами
- Технические условия
- Водопровод
- Канализация бытовая
- Канализация ливневая
- Теплоснабжение
- Газоснабжение
- Электроснабжение
- Телефонизация и радиофикация
- Дороги: ГИБДД, РДУ/Мосавтодор/ФУАД
Четкий план по работе с контролирующими органами, проектировщиками, государственными институтами и комитетами – залог минимизации затрат на сбор всех документов. Для строительства крупных сооружений пакет документов может быть подготовлен за срок от года до двух лет.
Полный комплект ИРД позволяет получить разрешение на строительство, ключевой документ, легализующий права инвестора построить то, что задумано.
Оформление исходно-разрешительных документов экспертами нашей компании происходит быстрее за счет опыта, специализации, знаний. Например, технические условия могут быть оптимизированы для минимизации цены прокладывания инженерных сетей подключения объекта. Ряд действий по получению согласований и разрешений может быть одновременным, что при умелом планировании сокращает сроки получения разрешения на строительство.
