Стройиндустрии тесно в Иванове

Развитие строительной инду-стрии традиционно является индикатором деловой актив-ности для любого города. Строительная индустрия в иванове есть, и она постепенно разви-вается, но темпы этого развития более чем скромные. приходится признать, что строи-тельная отрасль так и не вернулась к тому состоянию, в котором находилось до пресловутого глобального экономи-ческого кризиса.  игроки рынка хоро-шо помнят о тех настроениях, которые царили в ту пору: повсеместно звуча-ли слова об экономическом буме и о грандиозных перспективах развития отрасли. Своеобразным мемориалом тому периоду можно считать жилой ком-плекс «огни  москвы».  две высотки с квартирами бизнес-класса по сей день остаются самым шикарным «многоквар-тирным» проектом, когда-либо реализо-вывавшимся на территории ивановской области. в ту пору заложены и другие жилые комплексы, предлагавшие жи-лье достаточно высокого по ивановским меркам уровня: «аристократ», «пре-ображенский».  по сведениям наших источников, часть квартир в некоторых из высокоуровневых комплексов до сих пор не распроданы.  либо инвесторы изначально переоценили возможности ивановского рынка, либо виной всему кризис. как бы то ни было, нынешняя си-туация в строительной отрасли диа-метрально отличается от докризисной. никто больше не пытается поражать воображение ивановских обывателей мега-проектами.  теперь в ходу квартиры эконом-класса, ориентирован-ные на людей со средним достатком. начальник областного департамента строительства и архитектуры  алексей Сахаров также считает, что именно эко-ном-класс является сегодня наиболее востребованным. Этот тренд свидетель-ствует о том, что покупательная способ-ность ивановцев в последние годы как минимум не улучшилась. между тем, как было отмечено в на-чале статьи, статистические показатели выглядят неплохо.  по данным департа-мента строительства и архитектуры, в 2011 году было введено в эксплуатацию 216,1 тыс. квадратных метров жилья (ивановостат приводит цифру 216,6 тыс. метров, но в любом случае погрешность незначительна). Это самый высокий показатель за последнее десятилетие. однако при ближайшем рассмотрении выясняется, что подрядным методом (то есть строительными компаниями) по-строена лишь половина этого жилья - 110 тыс. квадратных метров.  а это на 18% меньше, чем в 2010 году. то есть, мы наблюдаем не рост, а снижение объемов деятельности строительных компаний. весь прирост, как отмечают в  ивановостате, произошел благодаря вводу в эксплуатацию 106,6 тыс. ква-дратных метров индивидуального жи-лья.  здесь, впрочем, тоже существуют свои подводные камни. во-первых, сра-зу же возникает вопрос: не идет ли речь о перетоке спроса из сегмента много-квартирных домов в сегмент индивиду-ального жилья? Генеральный директор ооо «ЖСк» игорь Грингауз, реализую-щий проекты в обеих сферах, катего-рически отвергает данное предположе-ние. он уверен, что конкуренции между этими двумя сегментами не существует вовсе, а индивидуальное жилье нужно рассматривать лишь как дополнение к «многоквартирному» сегменту, а не как альтернативу ему. «Это два абсолютно разных сегмента, которые рассчитаны на разного потребителя, - поясняет он. - индивидуальные дома всегда дороже и потому ориентированы на тех, кто об-ладает необходимыми доходами». второй момент - это вопрос о ко-личестве реально построенных жилых домов.  дело в том, что и в областном правительстве, и в администрациях муниципалитетов уже много лет гово-рят о том, что на территории области построено огромное количество кот-теджей, которые годами не сдаются в эксплуатацию.  в них давно уже живут люди, но формально эти дома числятся недостроенными. для хозяев коттеджей это способ не платить налог на имуще-ство, поскольку с недостроенного объ-екта он не взимается. в правительстве неоднократно проходили совещания,  на которых собравшиеся пытались при-думать способ заставить собственников домов официально сдать их в эксплуа-тацию.  и в последние пару лет чинов-ники вроде бы разработали какие-то алгоритмы выявления псевдонедостро-ев.  таким образом, нельзя исключить, что определенная часть сданных в экс-плуатацию в 2011 году индивидуальных домов - это коттеджи, которые были построены уже давно, но лишь теперь легализованы под давлением властей. определить долю этой легализации не представляется возможным, однако по-зволяет поставить под сомнение успехи строительной отрасли. вместе с тем, необходимо признать, что увеличение интереса к индивиду-альному, а также малоэтажному жилью все же существует.  об этом, в частно-сти, свидетельствует увеличение коли-чества проектов, которые строительные компании реализуют в данной сфере. начальник областного департамента строительства и архитектуры  алексей Сахаров перечисляет лишь некоторые из этих проектов: микрорайон «новая ильинка» (27 домов общей площадью более 50 тыс. кв. м), клубный комплекс «Гринвилль парк» (к концу года должны возвести 21 таун-хаус общей площадью жилых квартир 22 тыс. кв. м).  в этом году начинается строительство микро-района «просторный» в городе  кохме (132 тыс.кв. метров жилья). Строятся коттеджные поселки в районе деревень Беляницы, Говядово,  ново-коляново. по мнению Сахарова, это «свидетель-ствуют о смещении приоритетов в вы-боре места жительства части населения города иванова в пользу проживания в индивидуальном доме». Генеральный директор  ооо «квар-тал-инвест»  владимир  медведников полагает, что недорогое малоэтажное жилье вполне может быть интересно ивановцам. то есть в отличие от коттед-жей, которые по карману не каждому, это реальная альтернатива многоквар-тирным высоткам.  при этом он ссыла-ется на собственный опыт строитель-ства микрорайона «новая  ильинка» Этот опыт «показал существенную за-интересованность жителей  иванова и области в приобретении жилья подоб-ного формата.  основными критерия-ми, влияющими на выбор покупателя в пользу малоэтажного строительства, являются быстрота возведения жилого дома (около года), доступность жилья для широких слоев населения за счет оптимальных площадей и невысокой стоимости квартиры».  в группе пред-приятий «квартал», куда входит «квар-тал-инвест», приняли решение продол-жить возведение малоэтажного жилья. вернемся, однако, к вопросу о много-квартирных домах.  то, что результаты прошедшего года оказались не слиш-ком впечатляющими, вполне объяснимо. причиной тому все тот же пресловутый кризис. дело в том, что с его приходом строительство оказалось одной из наи-более пострадавших отраслей. причем главной проблемой было даже не сни-жение спроса на жилье как таковое, а отказ многих банков от кредитования новых строительных проектов.  как следствие, в 2009-2010 годах было за-ложено очень мало новых многоквар-тирных домов. Цикл строительства тако-го дома составляет примерно два года. Следовательно, именно в 2011 году мы ощутили снижение количества сданных в эксплуатацию многоэтажек. С одной стороны, это дает основа-ния надеяться, что в последующие годы ситуация улучшится, поскольку в на-стоящее время домов закладывается больше. С другой, есть определенные проблемы, которые пока что не дают оснований надеяться на новый строи-тельный бум.  первая проблема - это достаточно вялый спрос как на новое, так и на вторичное жилье.  президент Гильдии риэлтеров  ивановской обла-сти анатолий омехин отмечает, что си-туация на рынке очень ровная, нет ни роста спроса, ни спада. как следствие, цены изменяются лишь в соответствии с уровнем инфляции. изменения этой си-туации в ближайшем будущем анатолий омехин не прогнозирует.  аналогичную оценку дает и  владимир  медведников. игорь Грингауз объясняет данную тен-денцию тем, что люди по-прежнему опа-саются возвращения кризиса, в связи с чем боятся брать кредиты на покуп-ку квартир.  он также добавляет, что в скором времени возможен рост цен на жилье на 7-10% из-за увеличения стои-мости энергоресурсов. вторая проблема - это почти пол-ное отсутствие в  иванове свободных мест под застройку. точнее, в иванове сохраняется огромный массив частного сектора, который, конечно же, смотрит-ся весьма непрезентабельно в городе с населением в 400 тысяч человек. по идее, на месте этих избушек и надо возводить новые многоэтажные дома. однако на практике сделать это удает-ся далеко не всем, поскольку частные дома нужно сначала выкупить у хозяев, и лишь потом их можно сносить. игорь Грингауз полагает, что заниматься этим должны муниципальные власти. той же точки зрения придерживаются и в груп-пе предприятий «квартал». однако ива-новские власти практически не делают этого.  в итоге расселение приходится брать на себя самим строителям. «еще десятилетие назад при низкой стоимо-сти расселяемого жилья и опережаю-щем росте первичного рынка недвижи-мости расселение было экономически оправдано, - говорит один из руково-дителей группы предприятий «квартал» владимир Шерстюк. - однако в настоя-щее время расселение территории под строительство жилого комплекса даже очень небольшого по площади - за-нятие неблагодарное и очень затрат-ное как по времени, так и по стоимости. поэтому в последние годы Гп «квартал» приобретает готовые земельные участ-ки под комплексную жилую застройку». игорь Грингауз добавляет, что сегодня в зоне старой застройки все чаще по-являются хорошие дома, которые стоят по 15-20 миллионов. «не может быть и речи о том, чтобы выкупать их - это уже просто не выгодно, - говорит он. - поэтому у нас есть только один путь - необходимо выходить в пригороды. то есть расширять территорию  ивано-во за счет ивановского района. и затем уже строить дома на новых территори-ях. Сегодня, правда, возникает другая проблема: эти территории не снабжены коммуникациями (электрические, газо-вые, тепловые сети, водопровод и кана-лизация).  теоретически, брать на себя их подведение должен муниципалитет. однако ничего подобного у нас не дела-ется. застройщик, желающий работать на таком участке, вынужден все делать самостоятельно».  понятно, что вложе-ния в коммуникации увеличивают стои-мость такого жилья. необходимо добавить, что вопрос о развитии строительной индустрии в иванове и ивановском районе является ключевым, поскольку именно там сосре-доточено практически все строящееся на территории региона жилье. в осталь-ных районах масштабы строительства ничтожны, что наглядно демонстрирует низкую покупательную способность жи-телей глубинки. Следовательно, пер-спективы отрасли зависят в первую очередь именно от того, какими темпами будет развиваться строительство.алексей Сахаров рассказывает, что правительство и администрации муни-ципальных образований пытаются по мере возможностей способствовать развитию отрасли.  в качестве таких мер он называет принятие закона «огосударственной поддержке инвестици-онной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории  ивановской области», соз-данием межведомственного совета по размещению производительных сил и инвестиций, а также регулярно прово-дящуюся работу по снижению админи-стративных барьеров.в условиях низкой покупательной способности населения различные компании пытаются прибегать к не-стандартным для наших краев техно-логиям жилищного строительства. Се-годня в области ведется строительство малоэтажного жилья с применением технологий панельно-каркасного домо-строения, несъемной опалубки из пено-полистирола, пенополистиролбетонных блоков и др.  некоторые предложения и вовсе выглядят удивительно.  напри-мер, компания «ШпарСтрой», входящая в промышленную группу «Шпаринда-стри» (москва), выразила готовность проводить капитальный ремонт ветхих и аварийных двухэтажных домов, постро-енных в 40-50-е годы, а затем надстра-ивать еще 2-3 этажа с использованием лёгких тонкостенных строительных кон-струкций.  интересно, что практически все опрошенные нами представители строительных компаний отказались от каких-либо комментариев по поводу этого проекта. лишь в группе предпри-ятий «квартал» прямо заявили, что от-носятся к нему со скепсисом. впрочем, причиной сомнений является не предло-женная технология (с ней в «квартале» незнакомы), а вопрос о необходимости переселения жильцов дома на период его реконструкции.  наши собеседники считают, что муниципальным органам власти будет крайне сложно решить данную проблему. алексей Сахаров, воздерживаясь от оценки конкретных технологий, счи-тает, что в целом многие из них могут быть весьма эффективны.  он считает, что через несколько лет применение высокоскоростных и энергоэффектив-ных технологий строительства станет одним из главных трендов в массовом домостроении. «но, несмотря на явные положительные качества новых техно-логий, консервативность строительной отрасли в отношении инноваций сохра-няется, - добавляет он. - недостатки новой технологии можно выявить только в процессе длительной эксплуатации возведенного сооружения.  поэтому львиная доля жилищного строительства ведется с применением традиционных, проверенных технологий». в этом году в  ивановской области ожидается сдача в эксплуатацию 32 многоквартирных жилых домов, общей площадью 143,8 тыс. квадратных ме-тров. общий же объем вновь построен-ного жилья, с учетом индивидуального, должен составить порядка 240 тыс. ква-дратных метров. 

Источник Ивановский Бизнесъ журнал ИЮНЬ-ИЮЛЬ № 6-7. 2012 .